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物业费调价困局如何破?

日期:2017年1月3日 10:28:00 文字 【 】【增加行距】【缩小行距】【加粗】【高亮】【还原

物业费该不该涨?涨多少才算合适?在一些老旧小区,物业公司和业主之间的利益纠缠背后,是难解的社会治理困局。

眼下嘉定正在探索建立质价相符的物业服务价格调整机制,鼓励业委会与物业公司协商确定物业服务内容和收费标准,提倡委托社会中介机构进行评估,最终确定物业服务调价方案。在老旧小区较多的嘉定镇街道、新成路街道、南翔镇等街镇,目前已有100余个小区完成物业费调价工作。

顺利完成小区物业费调价工作的迎园东一坊。

嘉定镇街道召开物业调价工作现场指导会。

清河路420弄小区居民在交物业费。

 “标准动作”严丝合缝

明达物业总经理李志兰近来忙着统计各个小区的物业费收缴率,悦华公寓100%、广远名苑97%、丽景社区85%……李志兰松了一口气,这些小区的物业费调价后几乎都翻了一番,业主还是很“买账”。

为此担忧的不止是李志兰,还有嘉定镇街道房管办主任唐海燕。一年多前,上海物业费定价权放开,这意味着老旧小区多年来物业费入不敷出的情况有了转机,但调价工作势必将掀起一番波澜。

“物业公司调价的意愿很强烈。”唐海燕以丽景社区为例,0.45元/平方米/月的收费标准多年未调,而人工成本却年年看涨,物业公司只能拆了东墙补西墙。不规范用工是最常用的办法,但风险也随之而来。李志兰就吃过亏,“我聘用的一个退休工人工作中不慎骨折,只好公司掏钱赔偿。”

早在2014年,李志兰就曾经联合8家物业公司,测算过嘉定各个小区的平均物业成本,算下来超过1元/平方米/月,老旧小区0.45—0.6元/平方米/月的收费标准远在此之下。

“调价流程一定要规范,让业主心服口服。”李志兰说。物业公司制定方案、房管部门负责审核、居委会和业委会负责与居民沟通,各方合力完成每一步流程操作,丽景社区仅仅用了不到5个月,就完成了调价工作。

制定调价方案是启动调价工作的第一步,明达物业拟了低配、中配、高配3个方案供业主选择。其中,高配方案以行业标准为参照,像丽景社区这样10万平方米规模的小区,需配备30名物业人员。虽然最终大多数业主选择了低配方案,但也有个别业主选择收费更高的高配方案,这让李志兰感到欣慰。

在征询意见的过程中,方案一次次修改。房管部门严格把关,依法依规选出最优方案。“光协调会就开了5次。”李志兰尤为感激居委会的帮忙。丽景社区党总支书记申河在社区工作了15年,颇受居民信任。征询过程中,不少居民跑到居委会表达不满。申河一次次动之以情、将心比心地化解居民抱怨。

丽景社区的物业费调价工作流程严丝合缝,直至最后公示阶段,没有“先斩后奏”跳过任何一个环节,物业费最终从0.45元/平方米/月调整至0.98元/平方米/月。李志兰告诉记者:“除了业主支付的费用外,我们还将从公共收益和政府奖励中来贴补一部分。”

第三方的“平衡术”

顾不上冬日里凛冽的寒风,印乾明跨上电瓶车又出发了,他要摸清几个即将进入物业费调价程序小区的情况,为下一步在物业公司和居民之间斡旋做足准备。

过去半年,新成路街道完成20个小区的物业费调价工作。调价过程中,康家社区公益服务社接受委托,作为社会中介机构全程参与,负责人印乾明以第三方的身份实施着“平衡术”,力求居民与物业公司之间达成共识。

新成路街道共有60个住宅小区,其中四分之三是2000年之前交付的老小区。这些老小区大部分物业费一直维持在0.45元/平方米/月,这还是2009年上调0.1元/平方米/月后的价格。虽然2000年之后嘉定开始实施老旧小区物业补贴政策,但始终是杯水车薪,难解“远渴”。

今年初,新成路街道区域内有3家物业公司提出调价。惠乐物业便是其中之一。公司总经理贾晓霞的一番话,代表了大部分老小区物业公司的心声,“最低工资几乎年年在涨,而人员成本占了物业公司近八成支出,一年比一年难熬。”

“把所有账目都放在台面上,工作反而好做。”在这一点上,贾晓霞和印乾明达成一致。针对公司服务的每个小区,她都列出了成本清单,并附上人员工资测算标准。以一名保洁员为例,每年54719元的费用,11项支出列得清清楚楚。看到他们一年到手才26000多元,不少居民还不敢相信。“物业费早已无法维持小区正常的物业管理服务工作,得靠停车费等收益维持运转。”贾晓霞表示。

作为第三方,康家社区公益服务社的首要任务是评估物业公司开出的清单。在综合管理服务费、供水系统费、公共照明费等名目繁多的物业费组成项目中,一位原先供职物业公司多年的“老法师”提出了疑问:“虽然退工情况时有发生,但每年收取每位物业人员一定的退工补贴不太合理。”经过商议,惠乐物业对这一项进行了修改。

除了给物业公司“找茬”,印乾明还扮演着“老娘舅”的角色。一旦居民与物业公司之间产生分歧,他都会到现场进行调解,“我们不偏袒任何一方,说的话双方都能听进去。”

新成八坊是此次顺利调价的小区之一。作为业主代表,做了16年新成八坊业委会主任的沙跃进,先后开了3次业主代表大会,商议后将物业公司提供的收费标准适当下调后让业主表决。他拿出厚厚一摞红纸,对记者说:“444户家庭关于物业费调整方案的表决票都在这里,一家不差。最终唱票时,业委会、居委会、社区党总支、房管办、业主代表、中介机构悉数到场。”

“物业费涨了,我们就应该提供质价相符的服务,接下去将进行门房、管理服务处的标准化建设,并招聘一部分人员,使得小区管理更加精细。”贾晓霞说。

对印乾明来说,调价完成后工作仍未结束,他还将骑行在这些小区里,监督物业公司的承诺是否真正落实。

物业费跟着最低工资走

这些天,在菊园新区嘉宏社区清河路420弄小区物业管理处,小区物业经理邱小萍每天都忙着为前来交物业费的居民开具发票。令她感到意外的是,物业费调价公告张贴出来不到2周时间,已有三成业主主动前来缴费。

从0.55元/平方米/月上调至1.45元/平方米/月,如何让居民心甘情愿地掏“钱袋子”?菊园新区嘉宏社区采用“物业费与上海市最低工资调整联动机制”,业委会与物业公司商定,明确小区物业费将与最低工资挂钩,按最低工资标准每涨100元增加0.05元/平方米/月的比例(上涨幅度最高不超过0.1元/平方米/月),每年调整物业费。这一方案经过业主大会表决,通过率达75.82%。

清河路420弄小区建于上世纪八十年代末,目前共有328户居民。“从2005年至今,小区物业费一直维持在0.55元/平方米/月的标准,11年没涨过。”嘉宏社区党总支书记李洁告诉记者,“不涨价对居民来说是好消息,但物业运营成本逐年上升,物业费早已入不敷出,2005年最低工资标准才690元,如今已升到2190元。”眼看小区需要维修的地方越来越多,物业公司直呼“吃不消”,甚至萌生退意,流露出“抛盘”想法。

“物业公司也要生存,是该涨点了,但要在居民能承受的合理范围内。”居民李根民表示,“小区居民离不开物业,如果物业公司真走了,小区的垃圾一个礼拜就堆积成山啦。大家应该一起商量个可行的解决办法。”

为防止物业公司“抛盘”造成小区无人管理的窘境,嘉宏社区居委会及时介入,促成业委会与物业公司走上谈判桌。但提价多少,又成了拉锯的焦点。去年3月至12月,在经过10多轮谈判协商后,业委会和物业公司达成一致,将物业费提至1.45元/平方米/月,其中业主需交0.97元/平方米/月,剩余部分从公共收益及政府奖励中支付。

“综合管理服务费为0.43元/平方米/月,公共区域秩序维护服务费为0.5元/平方米/月,公共区域绿化日常养护服务费为0.07元/平方米/月……”调整后的物业费用于何处,物业公司一一列出明细,并进行了公告。

去年12月14日上午,清河路420弄小区召开业主大会,就2个事项进行投票:一是从2017年1月1日起对小区的物业费进行调价;二是建立一个长效调价机制,即物业费与上海市最低工资调整联动。2个事项均得以通过。一场调价风波就此划上句号。

来源:《嘉定报》

 


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