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小区之变,从物业服务开始

日期:2016年12月20日 08:53:00 文字 【 】【增加行距】【缩小行距】【加粗】【高亮】【还原

城市化带来的一个显著变化就是物业管理行业的日渐兴盛。

眼下,嘉定城市居民区人口已超百万。物业管理是社会治理、民生服务中重要的基础工作,其水平高低关乎到百姓的切身感受。

针对住宅小区综合治理中的物业管理难题,嘉定从加强党建引领、健全长效机制、完善管理措施、回应民生关注等方面入手,推动物业行业规范化运作,提升市民的满意度。    

自从安装了高清数字摄像头,远香舫小区非机动车盗窃率直线下降。

嘉定区物业服务技能大比武比赛现场。

惠乐物业开展防汛防台演练。

从各自为阵到互助联建

目前在嘉定管理住宅项目的物业企业已达120余家。这些物业公司散落于各个小区,平日里守着自己的一亩三分地,各司其职,一旦遇到雨雪冰冻等灾害性天气,有的小区成了“重灾区”,物业人员忙得团团转仍难解一时之困,引来居民众多抱怨。

如何打破这种局面?嘉定的办法是从党建入手,成立上海市物业管理行业党建工作指导委员会首个区分会,将原本各自为阵的物业公司聚拢在一个平台上,互相之间有了照应。“物业管理行业需要党建引领,搭建党建平台后,一方面扩大了党组织的覆盖面,另一方面职能部门也有了抓手。”区房管局相关负责人表示。

今年1月中旬,上海遭遇35年来同期最强寒流,嘉定气温直线跌至零下10度左右。35年一遇的超低温造成全区270多个小区的供水管道严重冰冻,断水居民超过2万户。回暖后,不少小区陆续出现水管爆裂现象,城区老旧公房受灾尤为严重。

那几日里,老旧公房集聚的嘉城物业每天接到数百个报修电话,根本应付不过来。关键时刻,贝城、磊城、惠乐、嘉隆、明达等10多家物业公司调员至嘉城物业参与抢修。谈及此事,嘉城物业相关负责人表示:“多亏了同行出手相助,帮我们及时解围。”

党建工作之外,嘉定还积极推进“社区+物管”联建,开展“亮标准、亮身份、亮承诺”主题实践活动、优秀住宅小区评比等活动,以往鲜有往来的物业公司之间形成了比学赶超的氛围。

在技能大比武现场,60多家物业企业参赛,通过知识竞赛、保洁、保安会操、消防技能竞速等项目比拼,物业人员相互切磋、取长补短。一位参赛的保安颇有感慨地说:“我们以为平时做得挺规范,原来和别人比差距那么大。”

在党建联建的基础上,嘉定区还成立物业行业应急抢修联盟,如今已有48家物业企业加入,认领了300多个便民服务项目,如给百岁老人发放物业服务联系卡。

“监考”之后的改变

在嘉定新城(马陆镇)动迁小区远香舫,朱春华走走停停,时而抬头,时而弯腰,遇上街坊不忘打个招呼。几个月来,远香舫正在实施示范性物业改善计划。作为众芳的社区干部,朱春华每天都要去“监工”。

6年前,众芳村、石冈村等一批动拆迁村民陆续住进远香舫。从农村搬进商品房小区,最直观的变化就是有了电梯、车库、门禁、儿童乐园、草坪等以前没有的设施。但随着时间推移,不少硬件设施有所损毁。

不止是远香舫,菊园新区柳湖景庭等动迁小区也面临同样问题。怎么办?示范性物业改善计划应运而生。区房管部门选择一批典型的保障房小区,从创新管理体系、强化协同合作、加强技能培训、优化监管指导等方面入手,提升居民的获得感。

今年6月底,在区、镇两级政府与远香舫开发商协商后,一份涉及30多个施工项目的目录“出炉”,无死角高清数字摄像头、非机动车库防盗门等居民关注的项目均在目录之内。

如今,5个多月过去了,目录中的工程已经完成近90%。“这里的草以前能养羊,现在种上了树木,看上去舒服多了。”远香一舫居民王阿姨对于小区的变化看在眼里、喜在心里。自从安装了高清数字摄像头,非机动车盗窃率直线下降,由原来的一周三四起,下降至一月1起。楼道大厅的墙面、地砖、顶面经过加固、更换、粉刷后,焕然一新。

除了居民看得见的变化,还有不少不太会被人注意到的变化,如消防设备的更新、防排烟风机房的检修、公共区域水泵的修缮。“我是土生土长的众芳人,打心底希望这里的居民能安居乐业。”朱春华说,年底之前,提升工程将全部完工,届时将邀请业主代表、楼组长共同参与验收。

根据类型、房龄的不同分类管理小区物业,这是嘉定创新探索的新做法。除了针对保障性住房实施示范性物业改善计划之外,嘉定还对老旧小区实施以奖代补考评机制,对新建小区则开展优秀住宅小区创建活动。

区房管部门引入第三方测评机构,每半年对各小区开展物业管理专业测评和居民满意度调查。同时,由街镇牵头组织相关部门每季度对老小区物业管理工作进行考核评议。街镇考核情况及满意度测评情况反馈至各小区,听取居委会、业委会意见,形成最终分值作为奖励资金发放的依据。每年全区共下发奖励资金3700余万元。

各街镇对辖区内的小区也同时开展考核奖励。每到年底,嘉定工业区社区科副科长张秋兰都会参加社区业委会的工作考评会。12月6日,她在胜辛社区参加了3个业委会的考评会。“今年,我们叶城三街坊新辟了220个车位,缓解了停车难的问题。”业委会工作人员在述评时表示,三街坊是个老小区,物业管理费只有0.45元/平方米,物业公司抱怨入不敷出,居民觉得管理不到位,矛盾较为突出。

针对此类现象,嘉定工业区每年拿出40多万元设立物业服务专项奖励资金,用于奖励优秀小区经理和考核优秀的小区管养处,同时对物业服务企业在重难点问题处置、防汛防台、小区综合改造等重大事件中的突出表现予以专项奖励,调动一线物业管理人员的工作积极性。

同样位于嘉定工业区的清水颐园今年成功当选市物业管理优秀住宅小区,接受了来自行业专家、房管部门以及区“两代表一委员”的评选监督。“小区管理得好不好,从物业费收缴率就可以看得出来。”清水颐园社区干部告诉记者,截至11月底,小区物业费的收缴率达到95%,这离不开居委、物业公司、房管部门以及居民们的相互配合。如,小区要修建儿童游乐场,按照一般流程的话,冗长的申报环节势必导致耗时很长,清水颐园启动了专项资金程序,嘉定工业区出资40%,另外60%出自小区维修基金,游乐场很快就修建好了。

看“颜色”知道小区管理好不好

每天,嘉定镇街道丽景小区的居民都会看到物业经理陶建芳在小区“兜圈子”。看到公共区域出现垃圾乱堆放时,她会叮嘱保洁员及时清理;看到楼道灯不亮时,她赶紧通知维修人员……

为加强小区物业日常巡查,区房管部门要求每个小区物业企业都要落实好“四查”制度,每天将“四查”情况录入“上海市住宅小区物业服务监管平台”。陶建芳告诉记者,“四查”内容包括检查物业人员在岗情况、巡查院内安全、检查物业设施设备运行记录及检查设备仓库配件出入库记录,细分为二次供水、门岗、消防、外墙面、日常养护等20多个小项。

自查之外,居民还可以通过拨打962121热线、网上投诉等渠道,反映物业管理存在的问题,相关信息会统一录入上海市住宅小区物业服务监管平台,办理情况一目了然,物业公司处置不力将被警示。

往年汛期来临之时,丽景小区总是饱受水淹之苦,居民们颇有怨言。“根据小区实际情况,我们重新制定了小区防汛防台的紧急预案。”陶建芳介绍,一旦预报有台风暴雨天气,就会通过电子屏、楼道告示栏提醒居民,同时还会提前检查防汛防台物资、增加人员待命。去年6月16日傍晚的一场暴雨,丽景小区水位一度高达80厘米,由于物业及时采取应急方案,最大限度减少了居民损失。

群租整治、违法建筑查处、物业矛盾协调……如何让物业公司提升工作效能,及时发现小区管理中的问题?区房管部门通过编制《房管办事处日常巡查工作规则》和《嘉定区房管局办事处日常小区分类标准评分表》,根据存在问题的多少和严重程度,给各个小区标上红、黄、蓝三色,指导下属房管办事处按照“分类监管、区分重点、标准操作、全面覆盖”原则,对辖区内各小区进行相应频次的巡查监管。

“明年我们计划参与市、区的物业管理优秀住宅小区评比。”菊园新区旭辉锦庭小区的物业经理仇荣超对评比充满信心。这样的自信并非毫无根据。居民老吴就对物业公司赞不绝口。“我之前摔伤了胯骨,定期要去医院治疗,但行走不便,一度为去医院这事发愁。”让他没想到的是,仇荣超知道后,立即安排工作人员随行,进出门都背着老吴,让他感动不已。除此之外,门岗对每一个进出小区的陌生人都会仔细询问并核对信息,并实行严格的夜间工作人员报岗制度。

仇荣超坦率地表示,让他时刻绷紧服务业主这根弦,与房管部门制定的小区物业经理长效考核机制不无关系。“一年有2次第三方测评,结果与物业公司年度评价、资质等级晋升、前期招投标和从业人员资格认定等挂钩。”在仇荣超看来,这无形的监管督促着物业公司不断提升服务品质。

来源:《嘉定报》


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