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嘉定多管齐下破解小区治理难题

日期:2016年7月19日 10:41:00 文字 【 】【增加行距】【缩小行距】【加粗】【高亮】【还原

近年来,随着人们法律意识的不断增强和住宅小区物业服务市场竞争愈发激烈,小区业主与物业公司间的矛盾日益增多。

业主与物业的关系如何从“水与火”变成“鱼与水”?没有了物业公司的居民自治是否可行?城管进社区后“疑难杂症”能否得到及时解决?在嘉定,一些基层的试水之举试图给这些问题找到答案。

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城管进社区后,很多问题能在第一时间得到化解。

为业主和物业搭座桥

嘉乐花园小区业委会提议物业费提价的意见征询结果近日出炉:超过半数业主同意提价方案,物业费由每平方米0.45元提升至0.85元。一个老小区的物业公司和业主就物业费提价问题达成共识,在新成路街道并不常见。

物业公司和业主之间的矛盾,似乎从未停止过。如何实现两者和平相处?新成路街道尝试引入第三方机构介入小区管理。嘉乐花园小区物业费的成功提价,正是得到了第三方机构的全程协助。

涨物业费绝不是件容易事。“维持现有收费水平,居民能否享受到优质服务?如果不能,提价多少合适且还能获超过半数业主同意?”新成路街道社区自治办主任徐慧表示,“政府、居委、物业三方压力都很大,引入第三方机构是大势所趋。”

早在去年,新成路街道就开始筹备成立第三方机构——康嘉社区公益服务社,今年6月正式注册成立,成员中有从事社区工作十几年的居委干部,也有拥有丰富物业工作经验的退休老人。

康嘉社区公益服务社的介入,使嘉乐花园物业提价一事进展得颇为顺利。“清洁、绿化、安保支出、公共收益等都有详细的清单,让我们知道涨的钱花在哪儿了。”居民代表李女士认为,每平方米涨价0.4元合情合理,“毕竟这些年物价涨了不少。”

根据制度设计,第三方机构可以根据物业服务测算出物业费定价标准,并对物业服务质量进行评估,为业主和物业间搭建了一座沟通的桥梁。作为嘉定首家成立的物业第三方服务机构,真新街道的好管家业主服务中心更具“实战”经验。

自从去年8月份成立以来,“好管家”已经成功指导7个小区业委会完成换届、3个小区完成物业选聘,解决了数十起涉及物业管理、维修资金使用的纠纷。“好管家”负责人梁洁认为,公平、公正、公开是第三方机构必须坚持的原则,“这样你的调解方式才会被认可。”

在“好管家”的协助下,金沙晶苑业委会查出了小区监控探头报价的猫腻,挽回了十多万元的损失。采访期间,梁洁正在处理一个小区的物业选聘工作,“居民强烈要求更换物业,但物业公司认为物业费有欠缴,赖着不肯走。”梁洁认为,当务之急就是搭建沟通平台,商量和平解决办法。

解决矛盾是目的,但并不是第三方物业服务机构存在的唯一意义。梁洁认为,从长远来看,提升业委会成员参与小区治理的水平十分有必要。为此,“好管家”专门编写了教材,详细讲解如何使用维修资金、如何建立台账制度等,并每月举办一次沙龙活动,让业委会成员有交流的平台。

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作为嘉定首家成立的物业第三方服务机构,真新街道的好管家业主服务中心为业主和物业公司搭建了沟通桥梁。

“微小区”试点居民自治

新成路街道新望社区所辖的迎园中路281弄小区,是一个“迷你”小区,总共才有5个门洞、60户居民。

麻雀虽小,五脏俱全,小区再小,保安、维修、保洁等物业服务一样不能缺。

“全上海估计都找不到这样的小区,物业费至今还是每平方米3角5分!”社区党总支书记陈崇高介绍,0.35元/平方米的物业费是上世纪九十年代后期的标准,而当时的最低工资标准仅有600元左右。陈崇高给记者算了一笔账,60户居民的物业费全部收齐一年还不到3万元,而小区配备的3名保安和1名保洁工的工资开销就在10万元左右。

物业公司为了保本只能压缩成本,保安从3人缩到1人。“小区曾经发生过一晚上6户人家被盗的事情。”小区业委会副主任朱财元如是说。

最低工资和物价逐年上涨,0.35元/平方米的物业收费标准却止步不前。这样的赔本生意,谁也不愿意做。原来的物业公司苦苦支撑到2012年,终因“赤字” 日益膨胀无奈选择“抛盘”。

在征得业主同意后,小区正式与物业公司解约,由居民自己来统筹小区管理。问题抛给了居委会:要不要增加物业管理费?由于小区规模小,算下来至少涨到5元/平方米,才能勉强达到收支平衡,这样的收费标准比一路之隔的嘉怡别墅还高,业主显然不能接受;将小区并入周边小区?后面隔了迎园中路,前面又是别墅小区,实施难度太大。

那如何通过自主管理做到收支平衡?小区业主聘用了一对退休夫妇,负责小区的门卫和保洁,每个月支付给夫妇俩约2300元。平日里业委会也会组织居民开展保洁行动,加上街道、区级实事工程中安装的技防设施,小区环境总体可控。由于小区业委会无权收取物业管理费,因此业委会委托一家物业公司管理账目。

约3万元的物业管理费,再加上停车收费等每年约3万元的公益收入,目前小区基本可以做到收支平衡,所有收入支出每季度都会公示。“公共区域维修由业委会承担,居民家中维修则由居民自己承担。居民当家作主,小区比以前整洁多了。”陈崇高告诉记者。不过,陈崇高并非没有担忧,“很难再找到如今这对拿着微薄收入又兢兢业业的退休夫妇了,一旦他们哪天不干了,问题又来了。”

迎园中路281弄小区并非个案。据统计,目前全区3万平方米以下小区有131个、5万平方米以下小区有244个。近年来随着管理成本的提高,一些小区的物业管理费已经难以维持物业公司的正常运营,服务质量难免打折。今年,嘉定将试点在5万平方米以下的小区推行业主自行管理模式,在没有物业公司管理的情况下实行居民自治。

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在与物业公司解约后,迎园中路281弄小区业主聘用了一对退休夫妇,负责小区的门卫和保洁。

城管进社区解“疑难杂症”

7月5日早上7:00,城管队员陈昊准时到嘉定新城(马陆镇)希望社区打卡上班。还没走进办公室,居民张志芳就拉住他再三表示感谢。原来,有人将汽车停在了张志芳楼下的公共绿化带中,陈昊及时联系到车主劝其离开。

自从城管进了社区驻点办公,原本投诉无门的小区养鸡种菜、宠物随地排泄等问题,有了解决途径。

在嘉定新城(马陆镇),短短几年间农村地区迅速变成城市化地区。在新建小区,违法搭建、饲养家禽、毁坏绿化的情况时有发生。为了充分了解小区里存在什么问题,陈昊一有空就参加居委会例会,收集居民反馈的问题,“属于城管管理的,我们第一时间处置;不属于城管管理的,我们及时通知相关部门,并配合联合执法。”

早在2014年初,马陆城管中队就开始筹建社区城管工作室,并在8个镇管社区试点设立工作室,每个社区工作室派驻2名城管执法队员。工作室的城管队员要宣传城管执法领域的法律法规,增强居民法律意识;定期巡查社区市容环境卫生责任制落实情况,督促社区管理服务单位及时整治脏、乱、差现象;及时受理城管执法方面的投诉,依法查处违法行为;协助社区组织普法教育、美化环境、社会调研等工作。

对于住宅小区的基层治理来说,城管工作室的挂牌成立,使得更多问题能在第一时间化解。

今年5月,嘉定区城市管理行政执法局制定下发《关于加强住宅小区城管执法工作的实施意见》,把违法搭建、损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质等,作为住宅小区重点整治事项,进一步明确政府管理部门、物业服务企业和执法部门的工作职责,建立责任追究制度。在住宅小区治理中,区城管部门迄今为止共发放告知书550份,处置小区内损坏承重墙投诉105件、擅自搭建投诉261件。

有一次,陈昊接到群众举报说,某户居民有敲砸楼房外立面的苗头。陈昊主动联系派出所和居委会,一起上门查看情况。“有些人看到居委会干部不买账,但是看到穿着制服的来了,一般都会配合工作。”陈昊说,“把问题遏制在萌芽状态,比事后执法效果更好。”

城管进社区后,全区城管执法类信访投诉件总量和行政处罚数均呈下降趋势。据统计,2015年全区城管执法类居民投诉共6345件,较2014年下降14.68%;2015年城管行政处罚案件共4073起,较2014年下降45.67%。

 来源:《嘉定报》


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